Классификация складов

Еще недавно складской сегмент являлся голическим продолжением торговой сферы.
Однако благодаря достаточно высоким роста торговли, он и сам стал не ее
придатком, а самостоятельным бизнесом и объектом коммерческой недвижимости.
Проблемным вопросом этой самостоятельности, с которым на начальных этапах
своего развития сталкивается любой рынок,- необходимость разработки единой и
общепринятой классификации. До сих пор большинство игроков рынка не имеет
грамотного понимания, как охарактеризовать складской комплекс в рамках сделок
аренды-купли-продажи.

Еще недавно складской сегмент являлся логическим продолжением торговой сферы.
Однако благодаря достаточно высоким темпам роста торговли, он и сам стал не ее
придатком, а самостоятельным бизнесом и объектом коммерческой недвижимости.

Проблемным вопросом этой самостоятельности, с которым на начальных этапах
своего развития сталкивается любой рынок, — необходимость разработки единой и
общепринятой классификации. До сих пор большинство игроков рынка не имеет
грамотного понимания, как охарактеризовать складской комплекс в рамках сделок
аренды-купли-продажи.

Более того, большинство игроков столичного рынка пока не видит необходимости в
ее использовании (куда проще все объяснить на пальцах), хотя ряд консультантов
в той или иной мере использует внутренние методики классификации складских
помещений.

В конце 1990-х свою концепцию классификации складских помещений, основанную на
зарубежном опыте и адаптированную к специфике московского рынка, предложила
компания Knight Frank, контролирующая на сегодняшний день, по оценкам
экспертов, до 70% московского рынка агентских и консалтинговых услуг в сфере
складской недвижимости. В конце 2004 года компания предложила доработанный
вариант классификации. Не так давно о создании своей классификации складских
помещений Москвы заявили также компании Swiss Realty Group и Penny Lane Realty.

Классификация складских помещений от Knight Frank

Класс А+

Обязательные критерии:

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и
сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом
колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

* Площадь застройки — 40–45%.
* Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на
1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли.
* Высота потолков — не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого
стеллажного оборудования (6–7 ярусов).
* Регулируемый температурный режим.
* Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения.
* Система вентиляции.
* Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.
* Автономная электроподстанция и тепловой узел.
* Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с
погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не
менее 1 на 500 м2.
* Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей.
* Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей.
* Офисные помещения при складе.
* Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные
помещения, раздевалки для персонала).
* Система учета и контроля доступа сотрудников.
* Оптико-волоконные телекоммуникации.
* Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная
территория.
* Расположение вблизи центральных магистралей.
* Профессиональная система управления.
* Опытный девелопер.
Желательные, но необязательные критерии:

* Железнодорожная ветка.
Класс А

Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов:

* Шаг колонн должен составлять не менее 9 метров.
* Площадь застройки — 45–55%.
* Высота потолков — не менее 10 метров.
* Такие критерии, как “Опытный девелопер”, “Система учета и контроля доступа
сотрудников”, “Автономная электроподстанция и тепловой узел”, “Ж/д ветка”
относятся к желательным.
Класс В+

Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:

* Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы,
построенное или реконструированное.
* Площадь застройки — 45–55%.
* Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами.
* Высота потолков — от 8 метров.
* Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) — не менее 1
на 1000 м2.
* Пандус для разгрузки автотранспорта.
* Такие критерии, как “Профессиональная система управления”, “Опытный
девелопер”, “Система учета и контроля доступа сотрудников”, “Автономная
электроподстанция и тепловой узел” и “Ж/д ветка”, относятся к желательным.
Класс В

Обязательные критерии:

* Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы,
вновь построенное или реконструированное промышленное здание.
* В случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества
грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн, не менее 1
на 2000 м2.
* Высота потолков — от 6 метров.
* Пол — асфальт или бетон без покрытия.
* Система отопления.
* Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
* Пандус для разгрузки автотранспорта.
* Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
* Охрана по периметру территории.
* Телекоммуникации.
* Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
* Вспомогательные помещения при складе.
Желательные, но необязательные критерии:

* Система вентиляции.
* Офисные помещения при складе.
* Система учета и контроля доступа сотрудников.
* Автономная электроподстанция и тепловой узел.
* Ж/д ветка.
Класс С

Обязательные критерии:

* Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
* Высота потолков — от 4 метров.
* Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
Желательные, но необязательные критерии:

* В случае многоэтажного строения — грузовые лифты/подъемники.
* Ворота на нулевой отметке.
* Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
* Система вентиляции.
* Система отопления.
* Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
* Офисные помещения при складе.
* Ж/д ветка.
* Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
* Пандус для разгрузки автотранспорта.
* Охрана по периметру территории.
* Телекоммуникации.
* Вспомогательные помещения при складе.
Класс D

Обязательные критерии:

* Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные
помещения или ангары.
Желательные, но необязательные критерии:

* Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
* Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
* Система отопления.
* Система вентиляции.
* Офисные помещения при складе.
* Ж/д ветка.
* Телекоммуникации.
* Охрана по периметру территории.
Классификация складских помещений от Swiss Realty Group

Класс А1

Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности.
Расположение, отделка и оборудование отвечают следующим принципам современной
складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность
адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии
сохранности грузов.

* Год постройки: позднее 1994.
* Расположение: на основных транспортных магистралях в 10–40 км от Москвы.
Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным
дорогам-сателлитам;
* Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее
установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и
многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
* Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую
скорость и безопасность движения погрузочной техники.
* Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн на 1 м2),
позволяющая применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как
следствие, максимально использовать высоту стеллажей.
* Редкая сетка колон (не менее 12 на 18 метров), позволяющая варьировать
размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и
складских работников.
* Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада.
* Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на 1 тысячу м2 склада, а также
обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов, позволяющая
максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.
* Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения
(сплинкерная или порошковая).
* Регулируемая температура и влажность в помещениях склада.
* Автономные системы тепло- и водоснабжения.
* Аварийные системы электропитания.
* Центральное кондиционирование и вентиляция.
* Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
* Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и
док-шелтерами.
* Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей,
разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и
светофоров.
* Благоустроенная прилегающая территория.
* Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами,
современное остекление и пр.).
Класс А2

Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий
складские или производственные площади 20–30-летней постройки. Характеристики
идентичны Классу А1, за исключением местоположения: склады часто находятся в
черте города, в промзонах.

* Годы постройки: 1970–1980.
* Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или
сборная металлическая конструкция).
Класс В1

Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с
канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения требуют
некоторых (незначительных) дополнительных капитальных вложений и изменений для
осуществления складской деятельности: смена полового покрытия, установка
современных охранных систем и пр.

* Годы постройки: 1970–1980.
* Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
* Центральное отопление (собственные котельные).
* Высота потолков — 6–9 метров.
* Бетонный пол (стяжка или плиты).
* Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.
* Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.
Класс В2

Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2–3
параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот,
неудобство подъездных путей и пр.

* Год постройки: с начала 1990-х.
Класс С1

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально
не приспособленные под складскую обработку и требующие значительных
строительных и технических изменений: врезание дополнительных ворот, создание
рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация
полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев
необходим демонтаж установленного оборудования.

* Годы постройки: 1950–1990.
* Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).
* Высота потолков — от 7 до 18 метров.
* Бетонный или асфальтированный пол.
* Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.
* Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие
пандусов.
* Расположение в промзонах в черте города.
Класс С2

Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода, многие из
которых строились еще в 1930–60 годах. К этому же классу относится большинство
овощехранилищ и продуктовых оптовых баз.

Склады данного класса зачастую не соответствуют современным нормам пожарной
безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических
компаний по возможностям грузооборота и, соответственно, требуют значительных
дополнительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

* Годы постройки: 1930–1980.
* Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции),
часто с большим цокольным этажом.
* Центральное отопление.
* Высота потолков — от 4–5 метров.
* Бетонный или асфальтированный пол.
* Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.
* Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).
* Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и
маневра большегрузных машин.
* Устаревшие системы охраны и пожаротушения.
Класс D

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные
ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно
модернизировать или реконструировать, поскольку с финансовой точки зрения для
повышения класса склада, как правило, более выгодно снести такой объект и
построить на его месте новое здание, чем осуществлять реконструкцию.

Реакция рынка

Появление этих документов в Москве вызвало неоднозначную реакцию со стороны
участников рынка в 90-х годах. По мнению экспертов, данная классификация должна
отвечать реалиям рынка в целом, а не интересам ее разработчиков.

При обсуждении возник конфликт между девелоперами и строителями, а также
представителями проектировщиков. Первые заинтересованы, чтобы параметры и
стандарты позволяли их складским комплексам относиться к самому высокому
классу, что приводило к некоторому занижению требований.

Оппоненты настаивали на самых высоких требованиях и стандартах, в соответствии
с которыми на сегодняшний день складов самого высокого класса в Москве крайне
мало для того, чтобы вести речь о необходимости внедрения классификации.

Некоторые эксперты даже высказывали мнение о том, что какая бы детальная
классификация не была предложена конечным пользователям складской недвижимости,
им она не нужна; что арендаторов складских помещений не интересует, к какому
классу относится данный комплекс.

Ключевой является информация о соответствии предложенного помещения (с учетом
запрашиваемых арендных ставок) специфическим требованиям пользователя с учетом
приоритетности этих требований. Также не исключены варианты, когда некоторая
часть пользовательских характеристик попадет в градацию объекта того или иного
класса, а часть (возможно, более приоритетных) — нет.

www.loglink.ru

Похожие записи