Москва. Рынок складской недвижимости в I полугодии 2010

Предложение

В течение первого полугодия 2010 г. рынок качественных складских помещений
характеризовался низким уровнем нового предложения. В течение данного периода
был введен в эксплуатацию только один крупный объект — Trilogy Park Tomilino.

Крупные объекты, введенные в I полугодии 2010 гг.

Название Направление Км от МКАД Класс Общая площадь, кв. м
Trilogy Park Tomilino Новорязанское 7 А 107 000
Динамика ввода складских площадей в 2007-2010 гг.

Всего в 2010 г. заявлено к вводу порядка 450 тыс. кв. м новых складских
площадей, почти 90% которых принадлежит классу А, что соответствует сложившейся
тенденции преобладания объектов данного класса (за счет минимальной разницы в
себестоимости строительства).
В 2010 г. ожидается открытие таких крупных проектов как дистрибьюторский
комплекс в Шереметьево, 2-ая оч. проекта «ПНК-Чехов», складской комплекс
«Апаринки» и др.:

Складские комплексы, планируемые к вводу в 2010 г.

Название Направление Км от МКАД Класс Общая площадь, кв. м
ПНК-Чехов II Симферопольское 49 А 133 000
Апаринки VVV Каширское 3 А 85 000
ЛП Дмитров( 1 оч.) Дмитровское 30 А 61 500
Крекшино Киевское 24 А 40 000
Белая Дача (3 оч.) Новорязанское 4 А 30 000
ЛП Истра (5 оч.) Новорижское 40 А 19 284
СК в Дзержинском МКАД — В 27 000
Лого-Арт Ленинградское 12 А 23 000
СК в Быково Егорьевское/Рязанское 19 В 20 000
Springs Park (2 оч.) Егорьевское 15 А 16 500
ИТОГО: 455 284

Структура рынка Московского региона по классам Структура рынка складов МО по
направлению

В течение полугодия практически не было заявлено новых проектов. Таким
образом, в ближайшем будущем рынок неизбежно столкнется с дефицитом
качественного предложения.

Новые складские проекты, заявленные к реализации в I полугодии 2010 г.

Название Расположение Направление Общая площадь, кв. м Девелопер Объем
инвестиций, $ млн
Логоцентр Oriflame Ногинский индустриальный парк, 40 км от МКАД Горьковское
н/д Oriflame 125-175 млн евро
ЛП класса А ПНК-Чехов Симферопольское 12 960 PNK Group, Urenholt Logistics
н/д
Автотерминал Домодедово М4 Дон н/д GEFCO 50 млн евро

Спрос

Рассматриваемый период отмечен высоким уровнем активности арендаторов — общий
объем поглощения (данные по крупным сделкам) составил около 220 тыс. кв. м,
большинство сделок зафиксированы в сегменте складов класса А.

Крупнейшие сделки по аренде складских площадей

Арендатор Объект Площадь, кв. м
I квартал
Х5 Недвижимость ПНК-Чехов 46 200
Ашан Trilogy Park Tomilino 21 872
Юникс ПЛК «Северное Домодедово» 20 500 (склады)
+1 200 (офисы)
Urenholt Logistics ПНК-Чехов 12 100
Лига Чистоты Ростинвест 10 100
Примьер лоджистикс ПЛК «Северное Домодедово» 4 600
Неопринт ПЛК «Северное Домодедово» 2 300
Unico Logistics ПЛК «Северное Домодедово» 1300
II квартал
Арконада А-Терминал 32 430
ООО «СкладЛогистик» ЛП «Крекшино» 25 780
Центральный дивизион ИП «Восточный» 15 700
TNT Express Интеркомплекс 10 885
ОСТ ПЛК «Северное Домодедово» 8 774
Нова Тур Технопарк «Купавна» 5 000
ИТОГО: 218 741

На сегодняшний день спрос на качественные складские площади сконцентрирован в
следующем сегменте:

* Наиболее востребованная площадь — 2 000 — 5 000 кв. м;
* Класс — А;
* Направления — северное, южное;
* Профиль потребителя — логистические компании, крупные сетевые компании в
сегменте торговли товарами массового потребления.
Уровень вакантных помещений по состоянию на июль 2010 г. составляет 8-9%.

Ставки аренды

Ставки аренды складских площадей в целом не изменились и составили 90-110
долл. за 1 кв. м в год для класса А и 70-90 долл. — класса В (для объектов,
расположенных за МКАД). Арендодатели по-прежнему готовы предоставлять клиентам
скидки, однако уже не столь значительные — в пределах 7-10%.

Средние ставки аренды складских помещений, $ за
кв. м/год (без учета эксплуатационных платежей и НДС)
Московская область
Класс А 90-110
Класс В 70-90

Tенденции развития складской недвижимости

* Рост числа сделок;
* Сохранение ставок аренды на текущем уровне;
* Сохранение гибких условий для арендаторов;
* Снижение уровня вакантных помещений;
* Увеличение объемов запрашиваемых площадей;
* Дефицит новых проектов.

Выводы и прогнозы

По всей вероятности до конца года существенных перемен на рынке не
произойдет. Однако стало очевидно, что в отличие от остальных сегментов
коммерческой недвижимости увеличения предложения на рынке складов практически
не происходит, а новые объекты вряд ли выйдут на рынок в заявленные сроки.
Спрос, подкрепляемый ростом оборота розничной торговли, также может
незначительно увеличиться. В связи с этим скорректированный прогнозный уровень
вакантных помещений к концу 2010 г. составит около 6-8%.

Тем не менее, в условиях наличия свободных площадей повышения ставок аренды
не ожидается. Максимальная положительная коррекция составит не более 5-7% к
концу года.

Logistic.ru