Спрос на современные складские площади в Московском регионе достиг своего максимума

Наибольшую активность в потреблении складских площадей демонстрируют
специализированные сетевые ритейлеры. Темп роста объемов складов, потребляемых
ритейлом, сегодня составляет 20-30% в год.

Ритейлеры занимают 17% предложения. Исторически основной географией размещения
складских площадей ритейла являются юг, восток и юго-восток. Подавляющее
большинство площадей ритейл занимает на правах аренды. Ожидается рост спроса на
складские площади и со стороны on-line ритейлеров.

В 2012 году этот сегмент рынка поглотил 10% новых складов, в результате чего
общий объем складов занимаемых online ритейлом составляет 6% от всех складских
помещений московского региона. Логистические операторы также по-прежнему
остаются в состоянии системного наращивания объемов складских площадей.
Ежегодно этот сегмент поглощает порядка 15-20% нового предложения складских
помещений. Логистические операторы преимущественно ориентируются на главные
транспортные потоки.

Таким образом, склады главным образом располагаются на юге или на севере.
Иностранные компании довольно редко становятся собственниками складских
площадей: в общем объеме площадей их доля не превышает 10%. Причин здесь
несколько. Во-первых, приобретение крупного объекта недвижимости всегда
сопряжено с отвлечением капитала, что для иностранных компаний не всегда
приемлемо. Во-вторых, если бизнес будет не столь успешен, как планировалось,
проще выйти с арендных площадей, чем с собственных.

Собственность становится оправданной, если ее наличие снижает прочие риски:
например, в секторе 3pl и для профессиональных логистов площади в собственности
становятся рациональным решением при значительных долгосрочных инвестициях,
например, при автоматизации склада. С другой стороны, для девелоперов
строительство под заказчика может быть эффективнее строительства типового
склада, поскольку уже на этапе проектирования можно удалить ненужные для
клиента опции и добавить то, что ему действительно необходимо. При этом
переделывать готовый спекулятивный объект под BTS всегда дороже.

Также, BTS обычно снижает финансовые риски девелопера. Вместе с тем сделка BTS
длится гораздо дольше по времени и, как правило, сложнее по исполнению. Как
отмечается в отчете CBRE, cредний размер аренды складских площадей зависит от
типа бизнеса. Максимальный “средний размер” имеют склады FMCG, которым для
организации логистики требуются крупные распределительные центры. Здесь типовой
блок достигает 34 тыс. кв. м. по сравнению со средним размером по рынку в 16
тыс. кв. м. Последние результаты также говорят о наметившемся тренде
приобретения складских площадей “с запасом”. Аналогичная ситуация наблюдалась в
2007 году. Эта тенденция легко объяснима, так как свободные площади, с одной
стороны, являются резервом в случае расширения собственного бизнеса и страхуют
от потенциального дефицита складов, а с другой – позволяют извлекать
дополнительную прибыль из растущего складского рынка.

Предложения по субаренде нередко на 7-10% выше ставки прямой аренды, однако,
позволяют в короткие сроки найти арендаторам небольшие площади от 1 – 2,5 тыс.
кв. м. Средний размер арендных ставок в Московском регионе может зависеть от
нескольких параметров: местоположения, типа склада, типа площадей и размера
арендуемой площади. Так сухой склад класса В на МКАД может предлагаться по $250
кв. м / год (базовая ставка). При этом объекты класса А в 30 км от МКАД
предлагаются по $135 кв. м / год. Для площадей менее 2 000 кв. м ставка почти
на 25% выше, чем на аналогичные по качеству помещения, сдаваемые крупными
блоками.

Модель сделок build-to-suit (BTS – строительство под конкретного, конечного
пользователя), становится более распространенной, чем традиционные сделки
долгосрочной аренды. Некоторые девелоперы сегодня стремятся быть более гибкими
в своем предложении. В своих объектах для новых арендаторов они предлагают как
модель продажи помещений BTS, так и площади для долгосрочной аренды. Ожидается,
что в 2013 году около 50% сделок в Московском регионе будет закрыто по модели
BTS. Для сравнения в 2012 году, сделки BTS составляли лишь 35% в общем объеме
сделок”.

ADVIS

Похожие записи