В статье рассказано о новом направлении работы логистических и строительных компаний, которые занимаются строительством и сдачей в аренду складских помещений.

На данный момент на рынке начинает развиваться направление по схеме работы built-to-suit. Альтернатива универсальным складам или одно из направлений работы логистов складские помещения системы BTS.

Для привлечения арендаторов к складским помещениям многие представители данного вида бизнеса применяют технологию BTS. Что означает строительство и переоборудование помещений под конкретного арендатора. Многие эксперты считают, что именно такой способ ведения бизнеса может обеспечить стабильный доход арендодателю после сдачи помещения в эксплуатацию. Но при этом рекомендуют кроме договора аренды подписывать банковскую гарантию, что станет гарантом стабильной и своевременной оплаты аренды на весь срок договора. Строительство больших помещений возможно под заказ. Также известно, что для возведения складов типа BTS достаточно небольшого земельного участка площадью от 0,15 га – основная масса арендаторов нуждаются в посещениях от 10 тыс. кв. м. Строительство данного вида складов ведется в соответствии с запросом конкретного заказчика, выполняются все его требования и параметры. При окончании строительства заказчик становится арендатором данного помещения или владельцем (совладельцем). Перед началом строительства склада типа BTS с заказчиком выясняются все параметры помещения, таких как месторасположения, транспортная инфраструктура, подъездные пути (море, авиа, ж/д., речной) и заканчивается количеством док-станций, расположением офисных помещений. Built-to-suit может стать интересным для дистрибьюторов, торговых сетей, логистических операторов, компании выпускающие или реализующие продукцию, для хранения которой нужны специальные условия (температура, влажность, и др.): холодильные склады, специализированные складские помещения соединенные с производственными, помещения для негабаритных грузов. По мимо отечественных компаний спрос могут усилить международные компании, входящие или уже работающие рынке Беларуси. При проектировании складов под заказ учитывают параметры, как и профессиональных логистических центрах: высота потолков, освещение помещений, температурные режимы, транспортные коридоры, наличие стеллажного оборудования и прочие параметры. При реализации данного проекта всегда всплывает одно из самых главных требований заказчика фиксация стоимости проекта на начальных этапах строительства. Стоимостью проекта зависит от договоренностей между заказчиком и подрядчиком она может выражаться в виде аренной платы при долгосрочном найме, цене объекта при его 100% готовности (в случае если заказчик планирует полностью выкупать). Фиксация стоимости на начале проекта даст возможность снизить расходы на аренду от 10 до 20% в год. Долгосрочные контракты в основном индексируются, за индекс могут принимать: европейский уровень инфляции или разница между конвертированный валютой и гривной. Учитывая, что все индексы переменные и в последнее время имеют тенденцию к росту, то добиться фиксированной цены по долгосрочному договору аренды достаточно сложно. Долгосрочный договор аренды может стать залогом успеха долгосрочного планирования в бизнесе. Не смотря на множество преимуществ, складов системы BTS найти достаточно сложно. Также один из основных сдерживающих факторов это источник финансирования. Сроки строительства складских помещений такого типа колеблются от 1,5 до 2 лет. Не все производственные компании готовы заморозить денежные средства на такой длительный срок, для них выгодней поиск альтернативных решений. Также стоимость строительства помещений от 20-30 тис. кв. м. составляет порядка 500 дол. США за 1 м. кв. Для полного строительства потребуется порядка 10-15млн. дол. США, это в случае если имеется собственный земельный участок. В суму внесены затраты по возведении коробки установке ворот, систем пожарной безопасности, отопления, вентиляция кондиционеров. Немаловажный фактор на развития направления built-to-suit надежность компании заказчика – арендатора. Встречаются такие случаи, объект готов на 80%, а компания арендатор объявляет себя банкротом. В данной ситуации возведенное помещение сложно продать или сдать в аренду так как оно выполнялось по индивидуальному заказу.

Одним из выходов из данной ситуации переоборудование объекта под другого заказчика, что требует дополнительных усилий и затрат. Что касается мнений экспертов и специалистов то они расходятся в разные стороны. Многие считают, что возведение складов под заказ имеет довольно таки туманную перспективу. Представители данного мнения опираются на следующие, договора аренды складских помещений подписываются на длительный срок 5-7 лет, для окупаемости проекта. Большинство договоров аренды подписываются на 5 лет. В случае если заказчик планирует съехать раньше, будет очень сложно найти нового арендатора для данного помещения. Положительная сторона данной сферы деятельности, вселяющая надежды для инвесторов для вложения денег и развития данного направления, это низкий уровень конкуренции в данном сегменте рынка. На данный момент существует 3-4 компании которые предлагают данный вид услуг на рынке.