Логистический парк (логопарк) это комплекс из нескольких складских корпусов и сопутствующей инфраструктуры на одной управляемой территории, которую развивает один девелопер или оператор. Арендаторы получают готовые склады, подъезды для большегрузов, охрану, парковку и сервисы, а управляющая компания отвечает за общую часть. Единого официального определения в законодательстве России и Беларуси нет: термин сложился на рынке коммерческой недвижимости, и разные компании вкладывают в него разный смысл.

Из чего состоит логистический парк

Типовой состав объекта зависит от размера и места, но чаще всего включает следующее.

  • Складские корпуса разного размера. Крупные блоки сдают целиком, меньшие делят на секции.
  • Офисные и бытовые помещения для персонала арендаторов.
  • Внутренние дороги, разворотные площадки, стоянка для ожидающих машин.
  • Охрана периметра, контроль въезда, видеонаблюдение.
  • Инженерия: электроснабжение, отопление, пожарная система, водоснабжение, при необходимости холодильные блоки.
  • Сервисы для водителей и транспорта: кафе, мойка, заправка, ремонт, место отдыха.
  • В отдельных парках: таможенный склад или склад временного хранения, пункт таможенного оформления, железнодорожная ветка, терминал.

Главная идея в том, что компании разных отраслей используют общую инфраструктуру и платят за неё долей в аренде. Отдельному предприятию построить подобный набор для себя дороже, чем арендовать часть в парке.

Логопарк, логистический центр и склад: в чём разница

Терминология пересекается, и источники трактуют её по-разному. В Беларуси есть национальные стандарты на логистическую деятельность и термины, их актуальность проверяют по каталогу технических нормативных правовых актов. В России сходные определения чаще встречаются в учебной литературе и отраслевых обзорах рынка недвижимости. Практическое различие такое.

ОбъектЧто этоТипичный масштабКто пользуется
СкладОдно здание для хранения и выдачиОт сотен до десятков тысяч кв. мОдин владелец или арендатор
Распределительный центрСклад с функцией комплектации заказов под сетиКрупное здание или группаТорговая сеть, дистрибьютор, оператор
Логистический центрОбъект с набором услуг: хранение, перевозка, документыЗависит от оператораМного клиентов
Логистический паркТерритория с несколькими корпусами и общей инфраструктуройМногокорпусной комплексАрендаторы разных отраслей

Перечисленные формы пересекаются. Один и тот же парк может включать распределительные центры отдельных компаний, а оператор парка нередко называет его логистическим центром. Различие между складом и РЦ подробно описано в статье чем склад отличается от распределительного центра.

Класс складских зданий (A, B, C) говорит о качестве самого здания: высота потолков, шаг колонн, пожарные системы, количество доков, и не определяет, парк это или одиночный склад. Подробнее о делении складов в материале про классификацию складов.

Зачем компаниям логопарк

  1. Быстрый запуск. Готовое помещение с инженерией занимает недели, а собственное строительство месяцы и годы.
  2. Гибкость площади. Парк обычно позволяет арендовать дополнительные секции при росте и сократить их при падении объёма. Условия зависят от договора.
  3. Общая инфраструктура. Охрана, подъезды, сервисы для водителей оплачиваются долей.
  4. Соседство с партнёрами. Рядом могут находиться перевозчики, экспедиторы, операторы фулфилмента, таможенные брокеры. Это сокращает время на согласование и перегрузки.
  5. Транспортная доступность. Парки обычно строят у кольцевых и магистральных дорог, вблизи железной дороги, аэропорта или границы.

Ограничения тоже есть. Арендатор зависит от управляющей компании: тарифы на общие услуги, режим допуска, правила работы внутри территории. Близость трассы не обеспечивает доступ к рабочей силе, и ставки аренды в хорошем парке выше, чем у обычной базы.

Чек-лист: что проверить перед арендой в парке

Условный пример перечня вопросов к управляющей компании. Идите по пунктам и записывайте ответы, чтобы потом сравнить два-три варианта.

  1. Правовой статус земли и зданий. Кто собственник, какой вид разрешённого использования земельного участка, есть ли документы о вводе объекта в эксплуатацию.
  2. Состав аренды. Что входит в базовую ставку, что оплачивается отдельно: охрана, уборка территории, вывоз мусора, коммунальные платежи, обслуживание инженерии.
  3. Параметры помещения. Высота до потолка, нагрузка на пол, шаг колонн, число доков и ворот, пандусы, температурный режим.
  4. Пожарная безопасность. Тип системы, категория помещения по взрывопожарной опасности, соответствие хранимого товара.
  5. Подъезды и маневрирование. Ширина проездов, радиус разворота еврофуры, места ожидания, режим въезда.
  6. Режим работы. Круглосуточный допуск, пропуска, время работы шлагбаума и охраны.
  7. Связь и ИТ. Каналы интернета, возможность подключить WMS, камеры, терминалы сбора данных.
  8. Договорные условия. Срок аренды, порядок индексации ставки, право на расторжение и сублизинг, ответственность за повреждение груза и помещения.
  9. Рабочая сила. Где живут сотрудники, ходит ли транспорт, сколько времени занимает дорога.
  10. Расстояния. До основных клиентов, портов, терминалов, границы, железной дороги.

Если на складе планируется хранить товар под таможенным контролем, дополнительно выясните, есть ли в парке уже действующая зона таможенного контроля или склад временного хранения. Статус таких объектов и требования к ним определяются таможенным законодательством ЕАЭС и национальными актами России и Беларуси.

Как оценить, сколько места нужно

Прежде чем сравнивать парки, посчитайте потребность. Для этого понадобятся средний запас в паллетах, оборачиваемость и схема хранения. Одно паллетоместо в расчёте занимает заметно больше площади, чем сама паллета, потому что нужны проходы и зоны операций. Коэффициент зависит от технологии, высоты и типа техники, поэтому берите его у проектировщика или оператора. Загрузку машины по паллетам помогает оценить калькулятор паллет в машине, а общий набор инструментов собран на странице калькуляторов. О проектных решениях для складских комплексов есть материал проектирование и строительство складских центров.

Частые вопросы

Логистический парк и индустриальный парк это одно и то же?

Нет. Индустриальный парк рассчитан на производство, логистический на хранение, переработку и распределение. Иногда на одной территории есть и то, и другое.

Кто управляет логистическим парком?

Управляющая компания или девелопер, который владеет землёй и корпусами. Арендаторы заключают договоры с ней, а за свои склады и оборудование отвечают сами.

Можно ли арендовать небольшую площадь?

Часто да, если парк делит корпуса на секции. Минимальный размер, срок и ставки зависят от конкретного объекта и указаны в договоре.

Подходит ли парк интернет-магазину?

Если нужна собственная складская площадка, подходит. Для небольших объёмов проще пользоваться услугами фулфилмента: оператор уже арендует место и выполняет операции. Как выбирать склад, описано в материале как выбрать склад и логистический центр под бизнес.

Проверено: октябрь 2026. Источники: национальные стандарты Республики Беларусь по логистической деятельности, отраслевые обзоры рынка складской недвижимости, общие положения земельного и гражданского законодательства. Единое юридическое определение логистического парка в России и Беларуси не найдено.

Читайте также

Другие материалы по терминам и устройству отрасли собраны в разделе основы логистики.

Раздел: Управление логистикой / Основы логистики

Посчитайте сами: стоимость километра и тонно-километра

Похожие записи