Экономия пробега и топливаДефицит качественных складов возникает, когда спрос на современные площади растёт быстрее, чем девелоперы их строят: от решения о строительстве до сдачи объекта обычно проходит один-два года. В такие периоды свободных блоков класса A почти нет, ставки растут, а арендаторы подписывают договоры заранее или выбирают альтернативы. Если нужен склад, а подходящих площадей нет, стоит сравнить аренду класса B, ответственное хранение, фулфилмент и проект «под себя» (build-to-suit).
Как возникает дефицит
- Рост интернет-торговли и сетевой розницы увеличивает спрос на распределительные центры.
- Строительство долгое: согласования, финансирование, подключение к сетям, возведение здания.
- Банки и инвесторы осторожнее финансируют объекты в период высокой ставки или неопределённости.
- Часть арендаторов занимает площади с запасом, поэтому свободных блоков на рынке меньше, чем кажется.
- Качественные площади концентрируются вокруг крупных городов, а в регионах предложение скромнее.
- Санкционные ограничения изменили поставки оборудования и материалов, что влияет на сроки и стоимость строительства.
В России дефицит чаще связан с агломерациями Москвы и Санкт-Петербурга, а также региональными центрами. В Беларуси качественные складские комплексы сосредоточены вокруг Минска и на транзитных направлениях. Актуальные ставки и доли свободных площадей меняются от квартала к кварталу, поэтому их берут из свежих обзоров консультантов по недвижимости.
Классы складов
Деление на классы условное, но рынок использует общие признаки.
| Класс | Признаки | Кому подходит |
|---|---|---|
| A | Новое здание, высокие потолки, ровный пол, доки, пожаротушение, охрана | Сети, дистрибьюторы, операторы с высоким оборотом |
| B | Приспособленное или менее оборудованное здание | Средние компании, хранение на стеллажах без высотных требований |
| C | Старые склады и производственные помещения | Неприхотливые грузы, временное хранение |
Класс влияет на ставку и пригодность. Для некоторых грузов класс B справляется не хуже класса A, если здание подходит по высоте и нагрузке, а подъезд удобен.
Варианты для арендатора
- Заключить договор заранее на строящийся объект. Условия зависят от срока ввода, и в договоре стоит предусмотреть санкции за задержку.
- Взять склад класса B и вложиться в доработку: стеллажи, освещение, разметка.
- Использовать ответственное хранение (3PL): оператор предоставляет паллетоместа и услуги, договор можно подписать на небольшой срок.
- Перейти на фулфилмент, если склад нужен для интернет-торговли.
- Использовать склады маркетплейсов, если подходят условия площадки.
- Построить склад под себя (build-to-suit) с девелопером: срок длиннее, но объект рассчитан под ваши процессы.
- Пересмотреть логистику: сократить ассортимент, ускорить оборот, снизить запасы, чтобы требовалась меньшая площадь.
Последний пункт часто недооценивают. Уменьшить потребность в площади помогает управление ассортиментом и запасами: ABC-анализ показывает позиции, которые занимают место, но мало продаются.
Расчёт: аренда или собственный склад
Условный пример. Нужно 3000 м². Аренда 10 условных единиц за м² в месяц, эксплуатационные платежи 2. Месячные затраты: 3000 × 12 = 36 000. Строительство собственного склада стоит 12 000 000, срок службы 20 лет, содержание и налоги 1,5 единицы за м² в месяц, стоимость денег (процент на вложенный капитал) 10% годовых.
- Годовые затраты на аренду: 36 000 × 12 = 432 000.
- Собственный склад: амортизация 12 000 000 : 20 = 600 000, проценты на капитал 12 000 000 × 0,10 = 1 200 000, содержание 3000 × 1,5 × 12 = 54 000. Всего 1 854 000 в год.
При таких допущениях аренда существенно дешевле, а собственный склад окупается только при значительно более высоких арендных ставках или при особых требованиях к объекту. Цифры условные: реальные берите из своих предложений. Расчёт нужно дополнять налогами, НДС (в России 22% с 1 января 2026 года) и ожидаемым ростом ставок.
Что учесть в договоре аренды
Срок и условия продления, порядок индексации, возможность расширения, ответственность за эксплуатацию и ремонт, условия досрочного выхода, обеспечительный платёж, доступ к ресурсам (электричество, пожарная безопасность). Проверьте, как договор распределяет риски при просрочке ввода объекта.
Как оценить площадь
Площадь считают по числу паллетомест, высоте стеллажей и зонам обработки. Пример расчёта и исходные данные описаны в материале про исходные данные для проектирования склада. Для проверки паллетной загрузки машин и зон отгрузки пригодится калькулятор загрузки паллет.
Вопросы и ответы
Почему на рынке не хватает складов, если здания строят?
Строительство занимает время, а спрос растёт быстрее. Часть новых объектов уже предварительно арендована до ввода.
Как арендатору получить склад быстрее?
Заключить предварительный договор на строящийся объект, взять склад класса B с доработкой или использовать ответственное хранение.
Растут ли ставки при дефиците?
Обычно да. Конкретные значения смотрите в свежих обзорах рынка.
Подходит ли ответственное хранение на длительный срок?
Да, при стабильном объёме. Сравнивайте полную стоимость паллетоместа в месяц с ценой аренды и содержания собственного склада.
Читайте также
- Как выбрать склад в логистическом центре
- Логистические центры в России и Беларуси
- Проектирование склада: пример расчёта
- Единый подход сделает логистические центры конкурентнее
Про склады и хранение читайте в разделе складская логистика.
Проверено: октябрь 2026. Источники: классификация складов по практике рынка, Налоговый кодекс РФ (НДС 22% с 1.01.2026), обзоры консультантов по складской недвижимости (актуальные значения проверять в свежих выпусках).
Раздел: Склад и запасы / Складская логистика
Посчитайте сами: калькулятор EOQ и точки заказа
